ここまで計算する投資家は、失敗は少ないですね、
私の知人で、ライオンズマンションのワンルームを買った人がいます。神奈川で賃料は7～8万円とれます。ですから、年間90万円の収入がありますよね。この人700万円で買いました。無論キャッシュです。でも、預金担保で借入しましたけど、表面利回りは90÷700＝0.128　⇒　12.8％ですよ。
でも、家賃収入から
固定資産税・都市計画税で60,000円、管理費8,000円×12＝96,000円、年間156,000円はなくなります。
更に、空き室も出ると予測して、90万円×0.9＝81万円として、
810,000－156,000＝654,000となり、実質利回り654,000÷7,000,000×100＝9.3％と計算して、12年位で元を取り、600万円で売却してしまいました。すぐに売れましたよ。
この人は、700万円＋購入時諸費用＝750万円かかっています。12年間で銀行返済も終わり、600万円の利益ですから、“人のふんどしで相撲を取って”12年で600万円の利益です。
三上さんはこうなりますか？なりませんよね。」
と林が長々と話すと、三上は
「そういう風にやるんですか。投資家は？」
と関心しています。
「話がそれましたが、三上さんの場合はこうにはなりませんし、ウチが媒介もらってもなかなか債権者は認めてくれないのですよ。“ウチの業者を使ってくれとか、一般媒介にしてくれとか”言ってきます。ウチにも三上さんにもです。また、たまに家賃の差押えをしてくるところもあります。これはどうしようもありません。裁判所から賃借人に通知が行き、“裁判所か、債権者の口座に振り込みなさい”という内容です。そうなると、半分くらいの賃借人は出て行ってしまいますね。ですから、三上さんがウチと媒介結んでもうまくいかない確率が高くなりますね～やりたくないと言っているのではないですよ。」
と、林が言うと
「では、お願いできますか。」
と言われ美代子も林の顔を見て
「ウン、ウン」
とうなづいています。
「いいですよ。」
と林は言い、5枚の専任媒介にサインをもらいました。正直、林は気乗りはしていません。三上夫婦と別れて事務所に戻り、大阪の山一住販の坂井と福岡のランドエステートの森本に連絡です。


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